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提前兩年完成商品房去庫(kù)存目標(biāo)任務(wù)、全省新建商品房可售房源消化周期11.7個(gè)月……回顧2016年浙江房地產(chǎn)去庫(kù)存，這些數(shù)據(jù)令人印象格外深刻。而在上述數(shù)據(jù)背后，是我省有形、無(wú)形并舉，市場(chǎng)、民生統(tǒng)籌兼顧，打出了一套精準(zhǔn)施策組合拳。

去庫(kù)存全面均衡

2016年初，我省就將建立房地產(chǎn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制列入重點(diǎn)改革突破事項(xiàng)，制定了以“穩(wěn)房?jī)r(jià)、去庫(kù)存、優(yōu)結(jié)構(gòu)、建機(jī)制”為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革咨詢(xún)。6月下旬，省政府印發(fā)《浙江省房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革工作咨詢(xún)》，提出“2017年全省商品住宅庫(kù)存消化周期回落并保持在10至16個(gè)月的咨詢(xún)水平”等具體目標(biāo)。

年終歲尾“大考”時(shí)，浙江拿出了一份全面均衡、扎實(shí)亮麗的去庫(kù)存成績(jī)單㎡㎡截至2016年12月31日，全省新建商品房可售房源消化周期為11.7個(gè)月。不僅是在杭州這樣的中心城市，在浙北小城嘉善，僅2016年3月，商品房銷(xiāo)售備案就有2377套，環(huán)比上漲417%，同比上漲385%，有史以來(lái)月成交首次突破2000套。在蒼南縣，2016年全年成交商品住宅7330套，比2015年的3274套上漲124%。

去庫(kù)存，很終是要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)健康、平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展。2016年全年，全省商品房銷(xiāo)售8637萬(wàn)平方米，比2015年增長(zhǎng)44.3%，繼2015年比上年增長(zhǎng)28%創(chuàng)歷史新高后再創(chuàng)新高。不僅杭州商品房銷(xiāo)售高速增長(zhǎng)，連市場(chǎng)一直不溫不火的三四線城市商品房銷(xiāo)量也一路攀升，庫(kù)存去化周期也一路縮短。

據(jù)省房地產(chǎn)監(jiān)管分析平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，2016年全年，11個(gè)設(shè)區(qū)市市區(qū)商品房銷(xiāo)售面積比上年增長(zhǎng)39.1%，33個(gè)重點(diǎn)縣（市）商品房銷(xiāo)售面積比上年增長(zhǎng)43.4%，21個(gè)一般縣商品房銷(xiāo)售面積比上年增長(zhǎng)36.5%。這組數(shù)據(jù)表明，浙江本輪去庫(kù)存著力均衡，成效非常顯著。至2016年年底，浙江提前兩年全面完成商品房去庫(kù)存目標(biāo)任務(wù)。

需求供給同發(fā)力

怎樣把去庫(kù)存和滿(mǎn)足老百姓的住房需求結(jié)合起來(lái)？這是我省在去庫(kù)存過(guò)程中著力破解的一道難題。

拆遷安置，多年來(lái)一直是“城市更新”的主要手段，但大量建設(shè)的安置房小區(qū)，一定程度上分流了商品房市場(chǎng)的客戶(hù)。2015年11月，海鹽提出將逐步取消保障性住房、拆遷安置住房建設(shè)，轉(zhuǎn)為貨幣補(bǔ)償方式實(shí)施安置。

“貨幣化安置”產(chǎn)生了奇效㎡㎡當(dāng)年海鹽縣貨幣化安置的幾百戶(hù)居民中，多數(shù)選擇購(gòu)買(mǎi)商品房，而且一買(mǎi)就是兩套。海鹽縣城不大，整體的庫(kù)存也只有兩三千套，這股由貨幣化安置激發(fā)的購(gòu)買(mǎi)力就顯得尤為強(qiáng)勁。“海鹽的庫(kù)存從來(lái)沒(méi)有像現(xiàn)在這么低過(guò)。”一位海鹽當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)從業(yè)人士說(shuō)。

各地探索實(shí)踐，有關(guān)部門(mén)也發(fā)布了相關(guān)政策意見(jiàn)“保駕護(hù)航”。2016年1月至11月，全省實(shí)施棚改貨幣化安置7.54萬(wàn)套，占當(dāng)年我省棚改開(kāi)工總套數(shù)的32%。貨幣化安置比率同比提高了20.6%，在當(dāng)年棚改拆遷中貨幣化安置協(xié)議數(shù)量占到同期協(xié)議數(shù)量的71%。棚改貨幣化的衍生品㎡㎡“房票”，同樣成為2016年去庫(kù)存工作中一招效果顯著的新招。紹興、金華、義烏、衢州、奉化、湖州等地均采用“房票”的方式，更加直接地將拆遷戶(hù)轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)力，既推動(dòng)了農(nóng)民市民化，也助推了去庫(kù)存。

“組合拳”不止于此。加大住房公積金支持力度、實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)與庫(kù)存掛鉤……一系列的做法，均取得了不錯(cuò)的效果。除了需求側(cè)發(fā)力，不少房地產(chǎn)企業(yè)也從供給側(cè)下手，深挖用戶(hù)需求，尋找市場(chǎng)空間與機(jī)遇。從總體看，省內(nèi)三四線城市市場(chǎng)供需關(guān)系飽和，但符合市場(chǎng)需求的精裝修產(chǎn)品，在這些城市中較為少見(jiàn)，一些國(guó)內(nèi)知名房企，2016年密集布局我省三四線城市成績(jī)斐然，正是在產(chǎn)品升級(jí)上動(dòng)足了腦筋，做出了新意。

改善民生促需求

2016年，杭州市民小周賣(mài)了原本67平方米的舊房，置換了一套128平方米的精裝修新房。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2016年，杭州主城區(qū)新建商品住宅戶(hù)均簽約面積為115平方米，創(chuàng)下了近6年來(lái)的很高值；從住宅戶(hù)型結(jié)構(gòu)分析，100平方米以上房源占比42%，比上年增長(zhǎng)3%，增長(zhǎng)集中在100平方米至140平方米的初次改善型房源戶(hù)型區(qū)間。改善，成為2016年樓市的一股中堅(jiān)力量。

三四線城市亦如此。新湖景城，一個(gè)位于衢州西區(qū)占地面積760畝的超級(jí)大盤(pán)，目前住宅部分僅牡丹園小高層在售，其余均已售罄。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)人員介紹，客戶(hù)基本來(lái)自衢州城區(qū)，成交放量完全來(lái)自本地的內(nèi)生需求，尤其是城區(qū)需求的集中釋放。

改善性需求、內(nèi)生性需求的增長(zhǎng)，也從另一個(gè)側(cè)面反映出居民購(gòu)買(mǎi)力的提升，只有人們的口袋鼓了，加上適當(dāng)?shù)恼�策鼓�?lì)，才會(huì)迅速激發(fā)出房地產(chǎn)去庫(kù)存的“洪荒之力”。

有關(guān)部門(mén)注意到，較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力一定程度上也推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。據(jù)全省新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比指數(shù)，2016年全年12個(gè)月均保持上漲。從3月份開(kāi)始，進(jìn)入環(huán)比1%至2%的漲幅區(qū)間；8月份達(dá)到2.4%，9月甚至達(dá)到2016年的很高值4.1%。2016年第三季度，杭州等重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)存在上漲過(guò)快的危險(xiǎn)。房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。為讓房子回歸居住屬性，我省果斷采取調(diào)控措施“穩(wěn)房?jī)r(jià)、防風(fēng)險(xiǎn)”，在杭州等重點(diǎn)城市采取調(diào)控措施后，全省環(huán)比指數(shù)迅速回落，保持了市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

短評(píng)：

繃緊樓市健康發(fā)展這根弦

細(xì)品2016年浙江去庫(kù)存成績(jī)單，可圈可點(diǎn)。省委、省政府與中央保持高度一致，有令必行，認(rèn)認(rèn)真真謀劃、扎扎實(shí)實(shí)施行。不僅提前兩年達(dá)到預(yù)定去庫(kù)存目標(biāo)，更難得的是在二三四線城市均衡去化、周期轉(zhuǎn)換波瀾不驚，沒(méi)有出現(xiàn)畸熱畸冷、大漲大落的市場(chǎng)風(fēng)浪，既穩(wěn)定了房地產(chǎn)當(dāng)前發(fā)展，又著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，可謂是一份高含金量的去庫(kù)存成績(jī)單。

發(fā)展的關(guān)鍵是改革、動(dòng)能在改革、成敗看改革。改革創(chuàng)新是我省去庫(kù)存組合拳的根和魂。從一城一策的創(chuàng)新，到棚改貨幣化、房票的推行；從住房公積金“入市”改革，到城市分類(lèi)監(jiān)測(cè)細(xì)化，在錯(cuò)綜復(fù)雜的市場(chǎng)博弈中，我省各地各部門(mén)見(jiàn)招拆招，推出一項(xiàng)項(xiàng)改革創(chuàng)新舉措，精準(zhǔn)調(diào)控市場(chǎng)，咨詢(xún)引導(dǎo)預(yù)期，摸索出一套政府與市場(chǎng)定位明確、問(wèn)題導(dǎo)向與效果導(dǎo)向良好的組合拳，堪稱(chēng)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的“浙江樣本”。

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。”樓市的“主題曲”已經(jīng)從去庫(kù)存轉(zhuǎn)向防風(fēng)險(xiǎn)。相信，繼續(xù)精心打磨這套經(jīng)過(guò)實(shí)戰(zhàn)檢驗(yàn)的浙江版樓市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的組合拳，我省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制將日臻完善和成熟。