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國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局土地增值稅征管工作規(guī)程（試行）

第一章總則

第一條 為加強(qiáng)土地增值稅征收管理，充分運(yùn)用信息化技術(shù)強(qiáng)化征管，建立土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)管理傳導(dǎo)反饋機(jī)制，根據(jù)《中華人民共和國稅務(wù)征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)法律法規(guī)，制定本規(guī)程。

第二條2005年11月1日（含當(dāng)日）以后簽訂房地產(chǎn)銷售合同取得的收入屬于土地增值稅征收范圍。

第三條 國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局（以下簡稱市稅務(wù)局）負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)我市范圍內(nèi)土地增值稅的征收管理。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)（以下簡稱主管稅務(wù)機(jī)關(guān)）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅具體征收管理，包括項(xiàng)目登記、預(yù)繳、清算等工作。

各稽查局負(fù)責(zé)查處轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目的偷、逃、騙、抗土地增值稅稅務(wù)違法行為，包括查補(bǔ)少預(yù)繳土地增值稅、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目清算后偷逃土地增值稅等。

第二章房地產(chǎn)項(xiàng)目登記

第四條 市稅務(wù)局、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)及各稽查局（以下簡稱稅務(wù)機(jī)關(guān)）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅務(wù)管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)賬，對納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理、納稅服務(wù)以及納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。

第五條 房地產(chǎn)開發(fā)以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位辦理項(xiàng)目登記。

第六條 項(xiàng)目登記程序如下：

（一）初始登記。

納稅人自房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)，即取得房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批文起30日內(nèi)登陸電子稅務(wù)局或前往主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦稅服務(wù)廳辦理項(xiàng)目初始登記，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供以下資料：

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件；

2.土地受讓合同；

3.《土地增值稅項(xiàng)目登記表》；

4.項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃（包含開發(fā)時(shí)間、竣工時(shí)間、分期開發(fā)計(jì)劃等）；

5.合作開發(fā)相關(guān)資料（包含合作方、分配比例、分配方式等）；

6.稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。

（二）補(bǔ)充登記。

納稅人自項(xiàng)目初始登記之后，項(xiàng)目開發(fā)完工之前，每次取得以下資料均應(yīng)當(dāng)在取得資料之日起30日內(nèi)，登陸電子稅務(wù)局或前往主管稅務(wù)機(jī)關(guān)管理科辦理項(xiàng)目補(bǔ)充登記，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供以下資料：

1.建筑工程預(yù)算書；

2.建筑工程施工合同；
    3.房地產(chǎn)預(yù)售許可證（錄入全部可售房產(chǎn)信息，包含預(yù)售、現(xiàn)售房信息）；

4.工程造價(jià)情況備案表、工程量清單；
5.建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；
6.建筑工程竣工結(jié)算；
7.房屋測量成果報(bào)告表；
8.銷售計(jì)劃；
9.稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。
（三）變更登記。

凡已登記項(xiàng)目信息變更的，納稅人應(yīng)當(dāng)在信息變更后10日內(nèi)登陸電子稅務(wù)局自行更改，并將更改情況反饋主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

第七條 納稅人在電子稅務(wù)局辦理項(xiàng)目登記后，系統(tǒng)自動(dòng)生成項(xiàng)目編碼。項(xiàng)目編碼為房地產(chǎn)項(xiàng)目征管檔案編碼，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)編碼、項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文號(hào)、年份、流水號(hào)組成。納稅人按此編碼進(jìn)行土地增值稅預(yù)繳、清算申報(bào)、稅款補(bǔ)繳、減免稅辦理等。

第八條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)管理科在納稅人辦理項(xiàng)目初始登記后3個(gè)工作日內(nèi)確定房地產(chǎn)項(xiàng)目管理員。管理員應(yīng)當(dāng)在10個(gè)工作日內(nèi)完成項(xiàng)目初始登記資料核對，對項(xiàng)目登記信息不完備的向納稅人發(fā)送《稅務(wù)事項(xiàng)告知書》，并在規(guī)定的期限內(nèi)完成修改、補(bǔ)錄。

管理員應(yīng)當(dāng)將辦理項(xiàng)目登記以及補(bǔ)充、變更登記的程序以及規(guī)定完整詳細(xì)告知納稅人。

第九條 管理員應(yīng)當(dāng)及時(shí)跟蹤，了解項(xiàng)目進(jìn)展情況，在項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后應(yīng)當(dāng)對納稅人項(xiàng)目登記中未核對的信息進(jìn)行核實(shí)。

管理員通過電子稅務(wù)局向納稅人發(fā)送《稅務(wù)事項(xiàng)告知書》，通知納稅人提交項(xiàng)目登記信息書面資料；納稅人可以通過郵寄方式寄送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，也可以上門報(bào)送資料。管理員應(yīng)當(dāng)在收到書面資料起10個(gè)工作日內(nèi)完成項(xiàng)目登記信息核對。

第十條 市稅務(wù)局風(fēng)險(xiǎn)管理部門定期將已辦理項(xiàng)目登記名單與政府立項(xiàng)審批部門審批立項(xiàng)名單進(jìn)行比對，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)任務(wù)，發(fā)送項(xiàng)目主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對。

第三章稅款預(yù)繳申報(bào)管理

第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅征收采取“先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)”的方式。即在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前開發(fā)銷售和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入先按預(yù)征率征收稅款，待工程全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

第十二條  納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅務(wù)入不含增值稅,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅的計(jì)征依據(jù)＝預(yù)收款－應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，并在收取款項(xiàng)次月納稅期限內(nèi)繳納，未按規(guī)定繳納的，根據(jù)《中華人民共和國稅務(wù)征收管理法》等有關(guān)規(guī)定，從規(guī)定的繳納稅款期限屆滿次日起，加收滯納金。

第十三條 稅務(wù)機(jī)關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理部門定期將納稅人房地產(chǎn)銷售預(yù)繳土地增值稅情況與納稅人實(shí)際銷售情況比對，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)任務(wù)，發(fā)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對。

對沒有按時(shí)預(yù)繳的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)核實(shí)，向納稅人發(fā)送《稅務(wù)事項(xiàng)告知書》，責(zé)令其限期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)繳稅款，并按《中華人民共和國稅務(wù)征收管理法》等有關(guān)規(guī)定加收滯納金。

第四章項(xiàng)目清算申報(bào)

第十四條 土地增值稅清算，是指符合清算條件的納稅人依照稅務(wù)法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)土地增值稅的規(guī)定，自行計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅額，根據(jù)已預(yù)繳土地增值稅數(shù)額，確定補(bǔ)繳或退稅額，填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅稅款的行為。

納稅人對其清算申報(bào)以及提供的相關(guān)資料負(fù)責(zé)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的清算申報(bào)以及提供的相關(guān)資料進(jìn)行土地增值稅項(xiàng)目審核，依法征收土地增值稅。

第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以項(xiàng)目登記為單位進(jìn)行清算。

對開發(fā)期超過3年的項(xiàng)目，納稅人可以根據(jù)其開發(fā)進(jìn)度，選擇會(huì)計(jì)核算相對獨(dú)立的部分進(jìn)行分期清算，并將分期計(jì)劃報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

第十六條 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十七條 對符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的（起始時(shí)間為很后一張預(yù)售許可證取得時(shí)間）；

（三）申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)日常征管工作中發(fā)現(xiàn)問題，認(rèn)為需要進(jìn)行土地增值稅清算的；

（五）廣東省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

第十八條 對于符合第十六條規(guī)定的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足第十六條規(guī)定之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)。屬于分期清算的，納稅人應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目完成銷售、滿足清算條件之日起90日內(nèi)就剩余部分進(jìn)行清算申報(bào)，完成全部項(xiàng)目的清算申報(bào)。

第十九條 對于符合第十七條規(guī)定的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)送《稅務(wù)事項(xiàng)告知書》，通知納稅人清算申報(bào)，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到《稅務(wù)事項(xiàng)告知書》之日起90日內(nèi)辦理清算申報(bào)。

第二十條 符合第十六條規(guī)定的，納稅人自行辦理清算申報(bào)，填報(bào)《土地增值稅清算申報(bào)表》及其附表，并繳納稅款。

如委托中介機(jī)構(gòu)鑒證的，還應(yīng)當(dāng)提交《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

第二十一條 納稅人辦理土地增值稅清算申報(bào)時(shí)，計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則以及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，應(yīng)當(dāng)提供合法有效憑證；沒有合法有效憑證的，不予扣除。

納稅人應(yīng)當(dāng)根據(jù)稅務(wù)法律、法規(guī)和有關(guān)稅務(wù)規(guī)定正確計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅額，如實(shí)填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》及其附表，完整填報(bào)相關(guān)資料、數(shù)據(jù)，并對申報(bào)表和所提供資料、數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)法律責(zé)任。

第二十二條 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，經(jīng)過清算增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，可以按照規(guī)定申請免征土地增值稅。納稅人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)遞交《土地增值稅清算申報(bào)表》和《退稅申請表》辦理退稅。

第二十三條 符合第十六條應(yīng)當(dāng)清算的納稅人應(yīng)當(dāng)于符合清算條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)土地增值稅清算。如存在工程結(jié)算或扣除項(xiàng)目憑證尚未完全取得的情形，納稅人可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請延后清算申報(bào)。延后清算申報(bào)的時(shí)間很長不得超過90日。

納稅人辦理延后清算申報(bào)提交申請的同時(shí)還應(yīng)當(dāng)提交未結(jié)算工程合同以及未取得扣除項(xiàng)目明細(xì)。延后清算申報(bào)申請由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定。

第二十四條 納稅人在辦理土地增值稅清算時(shí)可以委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對其清算申報(bào)表進(jìn)行審核鑒證，由受托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

對于稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)按稅務(wù)法律法規(guī)、土地增值稅有關(guān)政策和稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的要求和格式進(jìn)行審核鑒證的，其出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)對《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》和鑒證工作底稿進(jìn)行抽查。

第二十五條 房地產(chǎn)項(xiàng)目和房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的注銷，按市稅務(wù)局規(guī)定的注銷程序辦理。

第五章清算管理

第二十六條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人《土地增值稅清算申報(bào)表》及其附表后，在10個(gè)工作日內(nèi)完成邏輯審核，審核后向納稅人發(fā)送《稅款繳納通知書》。

納稅人收到《稅款繳納通知書》后，按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的繳款期限繳納稅款。

第二十七條 符合第十六條應(yīng)當(dāng)清算的納稅人在規(guī)定的期限未申報(bào)清算的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向納稅人發(fā)送《稅務(wù)事項(xiàng)告知書》，通知其限期進(jìn)行申報(bào)清算。對于納稅人在規(guī)定期限未申報(bào)清算的行為，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照《中華人民共和國稅務(wù)征收管理法》第六十二條的規(guī)定進(jìn)行處罰。對上述納稅人主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)啟動(dòng)該項(xiàng)目核定清算程序。

第二十八條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)啟動(dòng)核定清算程序后，應(yīng)當(dāng)在 90 個(gè)工作日內(nèi)完成核定清算，確定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的稅款數(shù)額，并發(fā)送《稅款繳納通知書》限定納稅人在15 日內(nèi)補(bǔ)繳稅款，逾期則根據(jù)《中華人民共和國稅務(wù)征收管理法》等有關(guān)規(guī)定加收罰款和滯納金。具體核定清算程序按本規(guī)程第六章辦理。

納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)未補(bǔ)繳的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)追繳稅款，并按《中華人民共和國稅務(wù)征收管理法》規(guī)定的相關(guān)程序辦理。

第二十九條 對符合第十七條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求清算的納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)納入重點(diǎn)管理，制定清算計(jì)劃，并在其符合第十七條情形起1年內(nèi)向納稅人發(fā)送《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，啟動(dòng)清算程序。對確定進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知書，要求納稅人在收到清算通知之日起 90 日內(nèi)進(jìn)行清算申報(bào)。

如存在工程結(jié)算滯后或扣除項(xiàng)目憑證尚未完全取得的情形，納稅人可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請延后清算申報(bào)。延后清算申報(bào)的時(shí)間很長不得超過90 日。延后清算申報(bào)納稅人應(yīng)當(dāng)報(bào)送的資料和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的審核按本規(guī)程第二十三條辦理。

納稅人在規(guī)定的期限未清算申報(bào)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按本規(guī)程第二十七條、二十八條的規(guī)定處理。

第三十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在納稅人完成土地增值稅清算申報(bào)和繳納稅款后，開展對已清算項(xiàng)目的后續(xù)管理。后續(xù)管理包括以下內(nèi)容：

（一）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對已清算項(xiàng)目進(jìn)行篩查，確定風(fēng)險(xiǎn)對象，重點(diǎn)核查；

（二）市稅務(wù)局風(fēng)險(xiǎn)管理部門推送土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對任務(wù)。

第三十一條 各稽查局發(fā)現(xiàn)已清算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目未如實(shí)清算的，追繳稅款，并按《中華人民共和國稅務(wù)征收管理法》等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

發(fā)現(xiàn)符合第十六條應(yīng)當(dāng)清算的情形但未清算的項(xiàng)目，稽查局就其土地增稅預(yù)繳情況進(jìn)行檢查，并向納稅人發(fā)出《稅務(wù)稽查建議書》，限其90日內(nèi)到房地產(chǎn)項(xiàng)目主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)，同時(shí)向房地產(chǎn)項(xiàng)目主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出《稅務(wù)稽查建議反饋書》，通知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。清算完后，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將清算情況反饋給相關(guān)稽查局。其中對涉嫌偷、逃、騙、抗稅等情況的，由稽查局按稅務(wù)檢查程序處理。

第三十二條 市稅務(wù)局風(fēng)險(xiǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)定期通過數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)分析、風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)設(shè)置、風(fēng)險(xiǎn)篩查與比對、專業(yè)評估等工作，篩選出已清算項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，推送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對。

第三十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)行已清算項(xiàng)目抽查和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對任務(wù)時(shí)，可以自行確定是否委托中介機(jī)構(gòu)參與審核。如委托中介機(jī)構(gòu)參與，應(yīng)當(dāng)按照政府采購的方式辦理。

第三十四條 土地增值稅減免稅按照市稅務(wù)局稅務(wù)優(yōu)惠管理規(guī)定辦理。

第六章核定清算

第三十五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在日常管理、在稅務(wù)稽查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（三）擅自銷毀賬簿的；

（四）拒不提供收入、成本、費(fèi)用等納稅資料的；

（五）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍拒不清算的；

（六）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

對核定征收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得享受任何土地增值稅減免稅優(yōu)惠。

第三十六條 確定銷售收入。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)從國土產(chǎn)權(quán)管理部門取得該房地產(chǎn)項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)讓合同金額，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實(shí)際取得的銷售收入。

第三十七條 核定開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用：

（一）確定土地價(jià)款。以國土產(chǎn)權(quán)管理部門提供的土地價(jià)款或同期該地塊基準(zhǔn)地價(jià)為準(zhǔn)。

（二）核定開發(fā)成本。成本核定可選擇以下方式確定：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上報(bào)市發(fā)展改革部門審定的房地產(chǎn)投資總規(guī)模、土地成本、工程造價(jià)成本等相關(guān)數(shù)據(jù)；

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在國土產(chǎn)權(quán)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)初始登記中有關(guān)土地成本以及開發(fā)成本等相關(guān)數(shù)據(jù)；

3.參照住房建設(shè)部門公布的建筑工程造價(jià)成本；

4.同地段、同類型、同時(shí)間、銷售檔次相同的房地產(chǎn)開發(fā)成本。

（三）核定開發(fā)費(fèi)用。（土地價(jià)款＋已核定開發(fā)成本）×10%。

第三十八條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)通過調(diào)查取證確定的銷售收入、土地成本，以及核定的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用，確定納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)實(shí)際繳納的稅費(fèi)以及其他規(guī)定的扣除項(xiàng)目，按稅法規(guī)定的計(jì)算方式確定征收率。

第三十九條 對2005年11月1日（不含當(dāng)日）以前開發(fā)并開始銷售且銷售期至2005年11月1日（含當(dāng)日）以后結(jié)束的房地產(chǎn)項(xiàng)目，仍按照《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定征收有關(guān)問題的通知》（深地稅發(fā)〔2009〕460號(hào)）的規(guī)定，可以適用核定征收。核定征收率：對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入核定征收率為 6%，對非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入核定征收率為 8%，對寫字樓、商鋪銷售收入核定征收率為10%，對其他類型房地產(chǎn)銷售收入核定征收率為5%。核定征收稅款包含已預(yù)征稅款。

第四十條 對采取核定清算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

第七章中介機(jī)構(gòu)鑒證管理

第四十一條 土地增值稅清算鑒證是指稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)接受委托對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算申報(bào)的信息實(shí)施必要的審核，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》，以增強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對該信息信任程度的一種業(yè)務(wù)。

第四十二條 依法成立、具有合格資質(zhì)的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)，均可以從事土地增值稅清算鑒證工作。

第四十三條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)從事土地增值稅鑒證應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家稅務(wù)總局制定的《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》等稅務(wù)法律法規(guī)規(guī)章，并對其鑒證行為承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。其按規(guī)定出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)受理。

第四十四條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)與納稅人簽訂土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)約定書，對鑒證對象實(shí)施必要的審核，在對鑒證對象進(jìn)行充分的取證、審核后，出具《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》�！锻恋卦鲋刀惽逅愣惪铊b證報(bào)告》內(nèi)容包括：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得的全部收入，取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本（包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用）、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）等金額和憑證的審核情況，總體評價(jià)，鑒證結(jié)論，鑒證意見。

第四十五條 對未按規(guī)定履行鑒證義務(wù)的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不予采信，并及時(shí)將情況報(bào)告市稅務(wù)局，由市稅務(wù)局統(tǒng)一對外通報(bào)并將情況反饋?zhàn)�冊稅�?wù)師管理中心，由主管單位按規(guī)定處理。

第八章舊房轉(zhuǎn)讓征收管理

第四十六條 從房地產(chǎn)二級市場購入、自建房使用超過1年（不含1年）的房產(chǎn)以及從房地產(chǎn)三級市場購入的房產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓適用舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策。從房地產(chǎn)三級市場購買的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓不受1年時(shí)間限制。

自建房使用時(shí)間超過 1 年是指竣工驗(yàn)收時(shí)間至轉(zhuǎn)讓合同簽訂時(shí)間超過1年。從房地產(chǎn)二級市場購入時(shí)間超過1年是指購買合同簽訂時(shí)間至轉(zhuǎn)讓合同簽訂時(shí)間超過1年。

第四十七條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)，且無正當(dāng)理由的，參照房地產(chǎn)評估價(jià)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。

第四十八條 以評估價(jià)作為扣除項(xiàng)目的，按政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格作為扣除項(xiàng)目。具體包括：建筑物重置成本價(jià)乘以成新度折扣率，取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包含原房產(chǎn)登記環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的費(fèi)用，在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

按評估價(jià)作為扣除項(xiàng)目，評估價(jià)是指建筑物的評估價(jià)，不包含土地價(jià)款。

第四十九條 按政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格作為扣除項(xiàng)目。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后對評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)情況進(jìn)行審核，對一、二級評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信，準(zhǔn)予作為土地增值稅扣除項(xiàng)目。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對評估機(jī)構(gòu)出具評估報(bào)告的管理，對經(jīng)查實(shí)不按規(guī)定進(jìn)行評估，造成納稅人少繳稅款的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將情況報(bào)告市稅務(wù)局，由市稅務(wù)局統(tǒng)一對外通報(bào)，其以后出具的評估報(bào)告稅務(wù)機(jī)關(guān)將不予采信。

第五十條 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，如果土地使用權(quán)價(jià)款與房產(chǎn)建造價(jià)格無法區(qū)分，不能取得房產(chǎn)建造評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)主管稅務(wù)部門確認(rèn)，可以按發(fā)票所載金額并從購買時(shí)間起至轉(zhuǎn)讓時(shí)間止，每年加計(jì)5%計(jì)算扣除項(xiàng)目。每滿12個(gè)月計(jì)1年。未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為1年。

購買時(shí)間和轉(zhuǎn)讓時(shí)間以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同記載的時(shí)間為準(zhǔn)�？鄢�項(xiàng)目具體包括：購買原價(jià)，加計(jì)扣除數(shù)額，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包含原房產(chǎn)登記環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅費(fèi)。

第五十一條 從房地產(chǎn)二級市場購入、自建房使用未超過1年（含1年）的房產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓不適用舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策，其扣除項(xiàng)目為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)、購買原價(jià)、自建房建造價(jià)格，以及按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包含原房產(chǎn)登記環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅費(fèi)。

第五十二條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生的咨詢費(fèi)用可作為扣除項(xiàng)目，具體包括：稅務(wù)法律法規(guī)明確可扣除項(xiàng)目，以及有關(guān)法律文書、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、拍賣成交確認(rèn)書等明確由受讓方代理的稅款和費(fèi)用。

對已經(jīng)作為扣除項(xiàng)目的憑證應(yīng)當(dāng)加蓋已抵扣章。

第五十三條 個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅由國土產(chǎn)權(quán)管理部門代征，也可以由納稅人自行到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納。房地產(chǎn)所在地為蛇口、保稅區(qū)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別為南山區(qū)地稅局、福田區(qū)地稅局。企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其土地增值稅由房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)征收管理。

第五十四條 在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的單位和個(gè)人，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納土地增值稅應(yīng)當(dāng)填寫《土地增值稅納稅申報(bào)表》，并同時(shí)報(bào)送以下資料：

（一）《土地增值稅納稅申報(bào)表》；

（二）房地產(chǎn)證、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；

（三）扣除項(xiàng)目憑證，或建筑物評估報(bào)告。

第五十五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)管理科在5個(gè)工作日內(nèi)確認(rèn)扣除項(xiàng)目及原始憑證或評估報(bào)告后，向納稅人發(fā)送《稅款繳納通知書》，確定納稅人繳納期限。

第五十六條 對轉(zhuǎn)讓舊房過程中有下列情形之一的，可以按照核定征收方式計(jì)征土地增值稅：

（一）未能提供合法、有效的房屋購買合同和構(gòu)成房屋原值的相關(guān)憑證，不能正確計(jì)算房屋原值的；

（二）未能提供支付咨詢費(fèi)用的相關(guān)憑證，不能正確計(jì)算咨詢費(fèi)用的。

第五十七條 核定征收包括核定扣除項(xiàng)目、核定征收率：

核定扣除項(xiàng)目，指納稅人不能提供購房發(fā)票，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在確定其加計(jì)扣除基數(shù)時(shí)可以依據(jù)房產(chǎn)證登記價(jià)格或在國土產(chǎn)權(quán)管理部門查詢的原購買價(jià)格核定。

屬于自建房的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)房產(chǎn)建造價(jià)格以及原地價(jià)款，核定加計(jì)扣除的基數(shù)。

核定征收率，指對符合核定征收條件的按不低于我市土地增值稅核定征收率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅所使用的征收率：住宅類中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為6%，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為8%;商業(yè)類10%，其他類型為5%。分類標(biāo)準(zhǔn)以國土產(chǎn)權(quán)管理部門產(chǎn)權(quán)證書的分類為準(zhǔn)。

第五十八條 舊房轉(zhuǎn)讓屬于核定征收的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

第九章附則

第五十九條 土地增值稅的各項(xiàng)申報(bào)表及附表由市稅務(wù)局在其網(wǎng)站上發(fā)布。

第六十條 本規(guī)程由市稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

第六十一條 本規(guī)程有效期3年�！渡钲谑型恋卦鲋刀愓鞴芤�(guī)程》（深地稅發(fā)〔2009〕24號(hào)）、《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅核定征收工作指引的通知》（深地稅發(fā)〔2009〕70號(hào)）同時(shí)廢止。

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