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自啟動“三舊改造”工作伊始，一以貫之采取的即是“政府出資、政府建設(shè)”的政策，鮮少引入其他資本參與改造工作。但是自2006年起，政府主導(dǎo)改造隨之而來的巨大資金壓力使得市政府對引入社會資金參與城市更新的方式出現(xiàn)“松口”，提出了“中調(diào)”概念，也就是允許社會資本參與城中村改造以緩解資金壓力。合作改造模式需要引進合作企業(yè)共同完成改造，由村集體經(jīng)濟組織根據(jù)批復(fù)的項目實施咨詢和制定的拆遷補償安置咨詢，通過市公共資源交易中心公開招標引進開發(fā)企業(yè)合作參與改造，村集體經(jīng)濟組織可申請將融資地塊協(xié)議出讓給原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與市場主體組成的合作企業(yè)，或者通過融資地塊公開出讓引進合作企業(yè)進行改造。

從時間的維度來看，舊村改造選擇合作企業(yè)的相關(guān)政策可以分為三大階段（具體見下表）：

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第一階段：舊政策指導(dǎo)下引入合作企業(yè)的流程

根據(jù)《關(guān)于印發(fā)進一步規(guī)范城中村改造有關(guān)程序的通知》（穗舊改函[2011] 51號）的規(guī)定： 村集體經(jīng)濟組織應(yīng)依據(jù)其章程，通過集體表決程序（應(yīng)到會代表2／3以上同意）決定選擇合作企業(yè)的方式：公開招標或集體表決方式。

（一）公開招標方式

由集體經(jīng)濟組織編制公開招標咨詢，將招標咨詢報區(qū)政府呈批；區(qū)政府批復(fù)同意后，通過市政府公開招標平臺選擇合作企業(yè)。

（二）集體表決方式

（三）特殊問題的處理

1、第三方資金管理：專戶專用，以50%現(xiàn)金+50%銀行保函的方式投入，區(qū)府成立資金監(jiān)管小組，由村集體、區(qū)府、銀行三份簽訂《資金監(jiān)管協(xié)議》，由資金監(jiān)管小組對每一筆資金的進出進行監(jiān)督和管理。

2、第三方利益實現(xiàn)：主要通過協(xié)議出讓的方式取得融資地塊的建設(shè)用地使用權(quán)進行商業(yè)開發(fā)，實現(xiàn)第三方利益。具體可以以合作開發(fā)、成立項目公司、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式運作。

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第二階段：“1+3文件”指導(dǎo)下引入合作企業(yè)的流程

“1+3文件”的發(fā)布標志著包括立法、配套政策、部門規(guī)章在內(nèi)的“城市更新政策體系”正式形成，市城市更新工作進入了常態(tài)化的發(fā)展階段。根據(jù)“1+3”文件的規(guī)定：舊村改造引入合作企業(yè)需在項目實施咨詢批復(fù)后公開引進，且土地需公開出讓，引入形式分為一次性引入或按照土地整理、土地開發(fā)階段分別引入。

（一）一次性引入

（二）分別引入

（三）保證金、復(fù)建安置資金

“1+3政策”特別規(guī)定了在動遷前，需在指定銀行賬戶，結(jié)合項目分期開發(fā)時序，按要求足額存入復(fù)建安置資金。

（四）項目公司股權(quán)變更

村集體經(jīng)濟組織成立的全資子公司，轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)給其他企業(yè)的，應(yīng)當視為和該企業(yè)為合作改造關(guān)系；轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)的，需要經(jīng)過成員大會表決通過后，應(yīng)當在市或所在地區(qū)一級三資交易平臺公開掛牌轉(zhuǎn)讓。

（五）《市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進節(jié)約集約用地的實施意見》的新規(guī)定

1、引入合作企業(yè)時間點由項目實施咨詢批復(fù)后變更為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)經(jīng)區(qū)政府審核公布后；

2、引入合作企業(yè)公告時限變更為不少于45日，參照《廣東省實施<中華人民共和國招標投標法>辦法》的規(guī)定執(zhí)行；

3、規(guī)定自然村可以單獨進行改造。土地登記為自然村（經(jīng)濟社）的，自然村（經(jīng)濟社）可以申請改造，登記為行政村（聯(lián)社）的，行政村（聯(lián)社）同意后，可以申請改造。

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第三階段：新政策指導(dǎo)下引入合作企業(yè)的流程

2018年1月4日，市城市更新局引發(fā)的《關(guān)于進一步規(guī)范舊村合作改造類項目選擇合作企業(yè)有關(guān)事項的意見》進一步詳細、明確的規(guī)定了舊村改造選擇合作企業(yè)應(yīng)當遵循的流程，該政策是目前舊村改造選擇合作企業(yè)很新的政策，本文將其稱之為“新政策”。

（一）劃分了合作企業(yè)及合作意向企業(yè)，首次提出合作意向企業(yè)的概念

合作意向企業(yè)是指村集體經(jīng)濟組織在選擇合作企業(yè)前，按照《意見》規(guī)定的程序引進的具有合作意向的企業(yè)。表面上看起來，是否成為合作意向企業(yè)似乎不影響后期正式參與合作企業(yè)的招商競選，但其實不然。在之前的《征求意見稿》、《城市更新辦法》中，引入合作企業(yè)的方式均明確規(guī)定為“招標”或“招拍掛”的方式，但在《意見》中則改為“招商”。也就是說評選的方式和標準由村集體自己決定，只要村集體的招商咨詢通過政府審批及村集體投票同意通過后，通過政府公共交易平臺公開招商即可。因此，前期盡早介入村集體經(jīng)濟組織成為合作意向企業(yè)，能夠增強村集體改造的信心，也就更有把握成為合作企業(yè)。

（二）強制性規(guī)定

《意見》中明確規(guī)定為“應(yīng)當”的包括以下幾個方面：

1、合作意向企業(yè)、合作企業(yè)的資質(zhì)。即必須為（一）近3年內(nèi)無不良誠信記錄；（二）企業(yè)注冊資本不少于1億元；

2、合作改造的舊村，未經(jīng)村集體經(jīng)濟組織同意，合作企業(yè)成立的項目公司不得變更股東、轉(zhuǎn)讓股權(quán)；

3、合作意向企業(yè)不得自行開展基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查；

4、要求合作意向企業(yè)在簽訂《合作意向協(xié)議》之日起30日內(nèi)繳納履約金。

（三）引入合作意向企業(yè)、合作企業(yè)的流程

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